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Mieterhöhung nach Modernisierung

 

(dmb) Der Einbau neuer Wärmeschutzfenster rechtfertigt keine Modernisierungsmieterhöhung, wenn der Vermieter nicht mögliche Energieeinspareffekte plausibel begründet und darlegt, entschied jetzt der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 47/05) nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes (DMB). Hierzu sei es notwendig, dass der Vermieter den Wärmedurchgangskoeffizienten der neuen Fenster und den Zustand der alten Fenster so genau angibt, dass der Mieter gleichen und mögliche Energieeinspareffekte beurteilen kann.

Nach dem Gesetz, Paragraph 559 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), darf der Vermieter die Miete erhöhen, wenn er bauliche Maßnahmen durchgeführt hat, die den Gebrauch der Mietsache nachhaltig erhöhen oder die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparung von Energie oder Wasser bewirken. In diesem Fall - so der Deutsche Mieterbund - könnten 11 Prozent der anteiligen Kosten der Baumaßnahme auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden. Voraussetzung ist, dass in der Mieterhöhungserklärung die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten berechnet und erläutert wird. Der Vermieter muss darlegen, inwiefern zum Beispiel durch den Einbau der Wärmeschutzfenster nachhaltig Einsparung von Energie oder Wasser möglich ist. Ausreichend ist es, so der Bundesgerichtshof , wenn der Mieter den Grund der Mieterhöhung erkennen und als plausibel nachvollziehen kann. Der Vermieter genügt seiner Verpflichtung also schon dann, wenn er Tatsachen darlegt, aus denen der Mieter überschlägig beurteilen kann, ob die bauliche Maßnahme eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirkt. Ausdrücklich erklärte der Bundesgerichtshof, die Vorlage einer Wärmebedarfsrechnung sei nicht nötig. "Ausreichend, aber auch erforderlich für eine plausible Darlegung des Energieeinspareffektes der durchgeführten Maßnahme ist deren gegenständliche Beschreibung oder die Angabe der alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten der renovierten Teile."

Dagegen reicht es nicht aus, wenn der Vermieter nur erklärt, die neuen Wärmeschutzfenster sparten Energie ein. Es reicht auch nicht aus, wenn der Vermieter zusätzlich Kostenaufstellungen oder einzelne Rechnungen der eingeschalteten Handwerksbetriebe beifügt. Das gilt auch dann, wenn sich aus einer Rechnung der Wärmedurchgangskoeffizient der neu eingebauten Kunststofffenster ergibt. Allein hieraus ist für den Mieter die behauptete Einsparung von Energie nicht nachvollziehbar. Der Vermieter muss zusätzlich den Zustand der alten Fenster so genau angeben, dass der Mieter einen entsprechenden Vergleich anstellen kann und den vom Vermieter in der Mieterhöhungserklärung aufgezeichnete Einspareffekt beurteilen kann.
 

 

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